Immobilienerwerb in der Türkei (rechtliche Hinweise und praktische Tipps) und Immobilienrecht in der Türkei

Der Erwerb von Immobilien in der Türkei durch Ausländer ist zulässig (vgl. den Beitrag über Immobilienerwerb in der Türkei). Dennoch ist beim Erwerb von Immobilien in der Türkei Vorsicht geboten und sollten einige Punkte beachtet werden.
Obwohl das türkische Rechtssystem an europäisches Recht angeglichen – sogar zum Teil komplett übernommen wurde, so z.B. das Handelsgesetzbuch HGB – ist, gibt es dennoch einige Unterschiede beim Grundstücks- und Eigentumskauf.

Die folgenden rechtlichen Hinweise erheben keinen Anspruch auf ihre Vollständigkeit und werden ohne Gewähr dargestellt. Bei einer ernsthaften Kaufabsicht einer Immobilie in der Türkei ist die Heranziehung eines qualifizierten und unabhängigen Rechtsanwalts unumgänglich. Qualifiziert deshalb, weil die praktische Seite der Eigentumsübertragung auch für unerfahrene Rechtsanwälte mit Risiko behaftet ist; unabhängig deshalb, weil zunehmend auch Rechtsanwälte mit Immobilienmaklern in der Türkei zusammenarbeiten und mehr die Rechte und Interessen der Immobilienmakler vertreten – bedingt durch die Provisionsbeteiligung -  statt den Mandanten optimal zu beraten. Außerdem sollte ein Rechtsanwalt Vorort sorgfältig ausgewählt werden. Denn anders als in Deutschland besteht für die Rechtsanwälte in der Türkei keine Versicherungspflicht (in Form von Berufshaftlicht für mangelhafte Beratung und sich daraus ergebende Schadenersatzverpflichtung). Für die Zulassung in Deutschland als Rechtsanwalt ist dagegen der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung mit einer Haftungssummen von mindestens 250.000 EUR gesetzlich vorgeschrieben. Daher sollte der erste Kontakt mit einem Rechtsanwalt am besten von Deutschland aus geschehen (so z.B. ein in Deutschland zugelassener türkischsprachiger Rechtsanwalt bzw. Rechtsanwalt türkischen Rechts). Dieser wird Ihnen –sofern vorhanden – einige Kooperationspartner in der Türkei nennen oder aber Sie an einen qualifizierten Kollegen in der Türkei verweisen. Sofern der Rechtsanwalt hier in Deutschland für Sie beratend tätig wird, ergeben sich aus diesem Beratervertrag bereits Pflichten. Bei einer Pflichtverletzung (z.B. die Verletzung der Aufklärungspflicht usw.)  durch den Rechtsanwalt können Sie ihren erlittenen Schaden gegenüber dem Rechtsanwalt hier in Deutschland durchsetzen.

Tip: Die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten ausnutzen

Haben Sie schon ihr Traumhaus in der Türkei entdeckt (z.B durch Internetanzeigen oder Zeitungen), so müssen Sie sich noch einige Gedanken über die Finanzierung machen. Einige türkische Banken mit Sitz in Deutschland finanzieren den Eigenheimerwerb in der Türkei bis zur 70% der Kaufsumme durch günstige Darlehen. Denn anders als die deutschen Banken verfügen die türkischen Banken detaillierte Ortskenntnisse und kennen sich im türkischen Immobilienmarkt bestens aus. Hierdurch kann auch gewährleistet werden, dass die Immobilie nicht überteuert erworben wird. Teilweise wird sogar ein kostenloses (oder gegen eine geringe Gebühr) Gutachten erstellt. Eine Finanzierung durch die deutschen Banken dagegen wird in der Praxis häufig abgelehnt – grundsätzliche werden keine Auslandsimmobilien finanziert – oder aber nur gegen zusätzliche Sicherheiten und zur erhöhnen Konditionen (Risikoaufschlag) finanziert. 

Tipp: Vorsicht bei Scheinangeboten

Sofern Sie ihr zukünftiges Domizil in der Türkei auf der Ferne (z.B. von Deutschland aus)  gefunden haben, sollten Sie sich vor einer Ortsbesichtigung genausten informieren. Lassen Sie sich aussagekräftige aktuelle Photos aus dem Objekt und aus der Umgebung zukommen. Informieren Sie sich über die Lage, Ort, Verkehrsanbindungen usw. und über die Eigentumsverhältnisse. Sollte ein Makler eingeschaltet worden sein (Ihrerseits oder durch den Eigentümer), sollten Sie sich die Auftragserteilung durch den Eigentümer – als Nachweis, dass der Makler für die  Immobile auch tatsächlich  Käufer suchen darf – vorlegen lassen. Denn vielfach weiß der Eigentümer gar nicht, dass die Immobile durch den Makler angeboten wird – Selbstbeauftragung durch den Makler – und in seinem Namen tätig wird.
Je besser Sie sich vorbereiten, desto erfolgreicher wird Ihr Ortsbesichtigung sein. Viele Immobilienmakler bieten Scheinobjekte zu Schnäppchen Preisen als sog. Lockvogelangebote an. Ist der Kaufinteressent aber zunächst mal vor Ort  werden die  Scheinangebote als „Leider eben Verkauft" deklariert. Dann werden Ihnen andere Objekte – meist überteuert – angeboten, in der Hoffnung, dass Sie wegen den bereits getätigten Kosten (Flugticket Hotel, Reisekosten usw.) „anbeißen". Vereinbaren Sie daher schriftlich, dass Ihnen die Reisekosten erstattet werden, wenn die angebotene Immobilie sich als Scheinobjekt herausstellen sollte.

Tipp: Reisen Sie niemals mit Bargeld! Sie können bereits in Deutschland bei den verschiedenen türkischen Banken ein Konto bzw. Sparbuch  eröffnen. In der Türkei können Sie dann ohne zusätzliche Kosten über das  Geld verfügen.

Hat man sich von der Immobilie überzeugt und sich zum Kauf der Immobilie entschlossen sollten folgende Punkte beachtet werden. 

Tipp: Sparen Sie nicht am falschen Ende. Konsoltieren Sie einen Rechtsanwalt. Auch wenn hierdurch zunächst Kosten entstehen zahlt es sich im Endeffekt aus. Vertrauen Sie nicht Blind in Versprechungen des Verkäufers bzw. des Maklers.

 -Grundstücksverkaufsversprechen als Absichtserklärung (gayrimenkul satış vaadi)

In Deutschland bedürfen die Kaufverträge über Grundstücke gemäß § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Sitzen Sie jedoch in der Türkei vor dem Notar und schließen einen „Kaufvertrag" ab, so liegt darin lediglich ein Verkaufsversprechen des Verkäufers vor. Obwohl aus Ihrer sicht – gewohnt aus Deutschland alles seine Richtigkeit hat, neigen viele Käufer dazu bereits jetzt den Kaufpreis zu zahlen bzw. eine hohe Anzahlung – meist auf drängen des Verkäufers bzw. Maklers – bis zu 50% der Kaufsumme zu zahlen. Überlegen Sie gut ob Ihnen ein Versprechen wirklich so viel Wert ist. Denn der Verkäufer kann ungehindert das Eigentum an einen Dritten übertragen. Zwar haben Sie einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Beträge, können aber nicht verhindern, dass der Eigentümer sich mit dem schon bereits gezahlten Kaufpreis irgendwo absetzt und unauffindbar ist. Sie sollten auch darauf achten, dass der Maklervertrag keine Regelung über eine Zahlungsverpflichtung zu diesem Zeitpunkt erhält. Eine erfolgreiche Vermittlung liegt nur dann vor, wenn die Kaufabwicklungen zum Erfolg führen und Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Nur dann sollte der Maklerlohn ausbezahlt werden – sofern der Maklerlohn von Ihnen geschuldet wird. Ein beliebtes Argument ist: „Das wird bei uns immer so gemacht" oder „diese Vorgehensweise ist Landestypisch". Als Ausländer lässt man sich zu schnell auf diese „Argumente" ein und bezahlt unter Eingehung eines unnötigen hohen Risikos.

Tipp: Leisten Sie keine Anzahlung oder der Gleichen. Ein (mündliches) Versprechen kann leicht gebrochen werden.

- Der eigentliche Kaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul satis sözlesmesi) wird vor dem Grundbuchamt geschlossen (tapu dairesi). Die einzelnen Verkaufsbedingungen werden in einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) eingetragen und dem Grundbuchbeamten vorgelegt. Dieser überprüft jedoch nicht, ob der Kaufpreis überteuert ist. Hier gilt Vertragsfreiheit, d.h. alles was sich im rechlichen Rahmen hält kann vereinbart werden. Vielfach wird versucht den Kaufpreis bereits jetzt fällig zu stellen. Sind jedoch Ausländer am Kauf beteiligt, muss zunächst eine Prüfung stattfinden, ob der Kauf der Immobile gültig ist und der Ausländer das Eigentum erwerben kann (so ist ein Eigentumserwerb der Ausländer ausgeschlossen, wenn das Haus, Grundstück bzw. Ferienwohnung weniger als 400 Meter an einem Militärsperrbezirk liegt). Wird die Eigentumserlangung durch das Grundbuchamt bei einer späteren Überprüfung abgelehnt und Sie haben bereits die Kaufsumme bezahlt, müssen Sie den Kaufpreis möglicherweise einklagen. Hier kann ein vertraglicher Rücktrittsrecht (auch was den Maklervertrag angeht) vereinbart werden.

Auch zu diesem Zeitpunkt sollten Sie keine Zahlungen tätigen. In betracht kann ein Bankbürgschaft, Treuhandkonto und vergleichbare Sicherheiten dienen. Denn auch der Verkäufer möchte sich gegen Zahlungsrisiken absichern. Wenn Sie bedenken, dass die Überprüfung der Zulässigkeit des Eigentumserwerbs durch das Grundbuchamt bis zu 6 Wochen dauern kann und Sie während dieser Zeit wieder in Deutschland sind, können Sie den Ablauf des Verfahrens nicht verfolgen. Inner dieser Zeit besteht somit ein Risiko, dass sich der Käufer mit dem Kaufpreis davonmacht.

Tipp: Vorsicht bei Kaufpreiszahlung.

Gerne beraten und begleiten wir Sie beim Kauf einer Immobilie in der Türkei. Rufen Sie uns unverbindlich unter der  Mandantenhotline: 0511 76 11 779 an. Gerne könne Sie uns auch per E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!  kontaktieren.

Ihr Rechtsanwalt Servet Pınarak